Жильцы многоквартирных домов в Испании борются с должниками

Жильцы многоквартирных домов в Испании активно борются с должниками по коммунальным платежам. Собственники, исправно оплачивающие счета, устали нести бремя чужих долгов, которое мешает поддерживать и улучшать состояние зданий.

По данным Генерального совета коллегий управляющих недвижимостью Испании (CGCAFE), общая задолженность по коммунальным платежам составляет около 1,63 миллиарда евро и стабилизируется, а по некоторым данным, даже имеет тенденцию к снижению.

«В последние годы к должникам относились снисходительно из-за экономических трудностей, сначала во время экономического кризиса и ипотечных неплатежей, а затем из-за COVID-19», — говорит Лоренцо Виньяс, президент Коллегии управляющих недвижимостью Барселоны-Льейды. «Сейчас мы действуем напрямую и принимаем решения более оперативно».

Добросовестные жильцы не намерены и дальше оплачивать счета должников. Наиболее уязвимы дома с низким уровнем дохода, где есть центральное отопление и горячее водоснабжение. «Если в доме есть должники, остальным приходится покрывать расходы по неоплаченным счетам, и это действительно тяжело», — отмечает Пейо Мендиа, казначей CGCAFE.

Особенно остро проблема стоит при необходимости проведения капитального ремонта. «В таких случаях приходится увеличивать специальный взнос для остальных собственников, чтобы избежать претензий со стороны третьих лиц или финансовой организации», — говорит Мануэла Хулия Мартинес, президент Профессиональной коллегии управляющих недвижимостью Мадрида. Подобная ситуация сложилась в одном из домов в районе Усера в Мадриде. В доме, где проживает восемь семей, устанавливают лифт стоимостью 169 000 евро. Долг одного из жильцов в размере 21 125 евро был разделен между остальными семью собственниками, в результате чего каждый из них должен доплатить по 3000 евро.

Кармела Лавандейра, адвокат и управляющая недвижимостью из Ла-Коруньи, вспоминает, что происходило во время кризиса 2008 года: «Были дома, где отключали лифт, закрывали бассейны и другие услуги из-за невозможности оплачивать их содержание». Сейчас ситуация не настолько критична, но есть дома, где долги стали настоящим бременем. Лавандейра управляет домом, в котором из-за дождей протекает крыша на верхнем этаже. «Дом не ремонтирует крышу, потому что много должников, а остальные собственники не могут оплатить стоимость работ».

Терпение у жильцов многоквартирных домов заканчивается, и теперь они без колебаний принимают меры, как только мирные способы урегулирования исчерпаны. В первую очередь, жильцы могут принять меры, оказывающие давление на должников, такие как установление процентов, превышающих установленную законом ставку, или временное лишение права пользования услугами или удобствами, если это не является злоупотреблением и не влияет на пригодность жилья для проживания. Некоторые дома временно ограничивают доступ к бассейну, тренажерному залу, площадке для игры в падел или общественным залам. «В таких домах уровень задолженности очень низкий», — считает Мартинес. Однако контролировать это непросто, так как необходим охранник или электронный доступ.

При этом нельзя отключать основные коммунальные услуги, необходимые для проживания, такие как центральное отопление, вода или лифт. Даниэль Лосерталес, адвокат, специализирующийся на праве в области аренды и горизонтальной собственности, считает, что принятие такой меры является ошибкой. «Это способ создать проблемы в доме и вызвать большие споры, которых и так хватает, особенно на собраниях собственников».

Другая, более распространенная мера — обращение в суд, в частности, в рамках упрощенного судопроизводства, быстрого и простого судебного механизма, предназначенного для взыскания неоплаченных долгов, — теоретически, потому что на практике судебный коллапс чрезмерно затягивает сроки. Можно взыскать коммунальные платежи, остатки, счета за потребление и любые другие суммы, которые были предварительно заверены на собрании собственников, хотя «срок давности составляет пять лет, поэтому не стоит затягивать этот вопрос», — напоминает Элиза Барраган, старший юрист Vilches Abogados.

По оценкам CGCAFE, «примерно 30% домовладений были вынуждены обратиться в суд». Юридическая фирма Vilches утверждает, что число домовладений, нуждающихся в юридической помощи для управления долгами, «значительно» возросло из-за финансовых трудностей, с которыми сталкиваются некоторые люди в связи с ростом инфляции. И еще кое-что. «3 апреля вступил в силу Органический закон 1/2025 о мерах по повышению эффективности государственной службы правосудия, который обязывает проходить через внесудебные посредничества и переговоры до начала судебных исков, поэтому «многие клиенты подают иски до вступления закона в силу, чтобы избежать этой процедуры», — говорит Барраган.

В большинстве случаев речь идет о домах, где уже накопилась значительная задолженность. «Из-за 200 или 300 евро в суд обычно не обращаются, ждут, пока сумма не превысит 1000 или 1200 евро», — рассказывает Альваро Бермехо, партнер юридической фирмы Bermejo Abogados, где часто рассматриваются дела о взыскании коммунальных долгов. Обычно, хотя и не обязательно, дом представляют адвокат и прокурор.

Первое, что должно сделать правление дома, — это заверить долг, уведомить должника достоверным способом о принятом решении, предоставив ему небольшой срок для оплаты. Если долг не будет погашен, дом может обратиться в суд в рамках упрощенного судопроизводства, использование которого становится все более распространенным. Количество упрощенных судопроизводств, представленных в 2023 году, последнем полном году, по которому имеются данные, составило 1 063 672, что на 11,3% больше, чем в 2022 году, и включает в себя суммы, причитающиеся в качестве общих расходов домовладений городских зданий, согласно Генеральному совету судебной власти.

Ключевые моменты упрощенного судопроизводства

Упрощенное судопроизводство работает, хотя и не так эффективно и быстро, как предполагается. Фактически, «в крупных городах вызов в суд в рамках упрощенного судопроизводства занимает почти столько же времени, сколько обычные судебные разбирательства», — отмечает Лосерталес. «У меня есть случаи, когда через три месяца мы получали решение, и есть случаи, когда, к сожалению, проходит год, а я все еще жду», — говорит адвокат Бермехо.

Это зависит от загруженности суда, рассматривающего дело, и, прежде всего, от того, погасит ли должник сумму на стадии требования об оплате. «Если должник не отвечает в установленный законом срок, то есть в течение 20 дней с момента уведомления, кредитор получает исполнительный лист. Это открывает путь к аресту имущества должника, тем самым гарантируя погашение долга», — отмечает юрист Барраган. Но если должник возражает, дело передается в устное или обычное судебное разбирательство, в зависимости от суммы долга. В этих случаях сроки еще больше затягиваются.

Несмотря на то, что упрощенное судопроизводство стало медленным способом, обычно дом возвращает долг или, по крайней мере, значительную его часть. Проблема в том, что иногда должник объявляет себя неплатежеспособным. В этих случаях «практически невозможно вернуть долг», — признает Мендиа. Суд вынесет решение об аресте его имущества для погашения долга, поскольку дом имеет преимущественное право на неоплаченные суммы за текущий год и три предыдущих года. «Необходимо периодически проверять, сохраняется ли эта ситуация у должника, и в случае ее изменения начинать исполнительное производство», — отмечает президент управляющих недвижимостью Мадрида.