Строительство социального жилья в Испании: рост и проблемы

Строительство социального жилья (VPO) в Испании пережило в 2024 году самый большой рост за десятилетие. Согласно последним официальным данным, опубликованным Министерством жилищного строительства, в прошлом году в Испании было построено 14 371 единиц жилья этого типа, что на 62% больше, чем в 2023 году (8 847 единиц). Это самый высокий показатель с 2014 года, но он все еще недостаточен для решения структурного дефицита жилья в стране и достижения цели правительства по превращению этого типа недвижимости в один из столпов доступной аренды. В условиях резкого роста цен и ограниченного доступа к жилью для широких слоев населения этот прогресс, хотя и значителен, является лишь «заплаткой», по мнению опрошенных аналитиков. Кроме того, только четверть построенного жилья предназначена для сдачи в аренду, хотя именно в этой сфере сосредоточена проблема доступности на рынке недвижимости.

Этот рост имеет несколько интерпретаций. С одной стороны, он отражает усилия администраций (государства и автономных сообществ) по активизации строительства социального жилья (так называемого, потому что оно строится на государственные средства и имеет максимальную цену продажи или аренды, установленную администрацией). Этот тип строительства резко сократился в Испании после финансового кризиса 2008 года (в годы бума на рынке недвижимости было построено около 70 000 единиц такого жилья) и, за исключением робких всплесков, с тех пор оставался на низком уровне. С другой стороны, очевидно, что реакция властей запаздывает в условиях растущего социального спроса. Объем строительства в 2024 году, хотя и заметен в относительном выражении, меркнет по сравнению с потребностями страны, которой необходимо построить до 1,8 миллиона единиц социального и доступного жилья, чтобы смягчить текущий дефицит и напряженность на рынке недвижимости, по оценкам национальных аналитических центров. Кроме того, рост этого типа строительства неравномерен. Есть сообщества, которые закончили год, не построив ни одного дома социального жилья; это Ла-Риоха, Мурсия и Кантабрия. Галисия, со своей стороны, зарегистрировала всего пять единиц.

Сантьяго Карбо, профессор экономического анализа Университета Валенсии и директор по финансовым исследованиям Funcas, признает, что это «очень хороший показатель», но напоминает, что страна стартовала с «очень низкого уровня» после более чем «четверти века отсутствия реальной жилищной политики». Именно отсутствие стимулов со стороны администраций привело к нынешнему дефициту, и хотя в последние годы «администрации осознали это, мы все еще далеки от цели, и потребуются многие годы устойчивого роста, чтобы изменить текущую ситуацию», — отмечает он. Хосе Гарсия Монтальво, профессор Университета Помпеу Фабра, более критично относится к этим цифрам и настаивает на том, что «перспектива» того, что означает хороший темп строительства, была «утрачена». Он напоминает, что до 2014 года в стране строилось более 50 000 единиц социального жилья в год, поэтому в долгосрочной исторической перспективе текущий объем минимален. В любом случае, положительным моментом является то, что оба эксперта считают, что это не разовое улучшение, а структурное, поэтому в ближайшие годы цифра будет расти.

По мнению экспертов, большее беспокойство, чем отсутствие предложения, вызывает внутреннее распределение этого нового социального жилья. Из 14 371 построенной единицы 41% приходится на жилье в режиме собственности (5 884 единицы), в то время как только 26% (3 683 единицы) были предназначены для аренды без права выкупа. Оставшиеся 33% (4 771 единица) были распределены между смешанными режимами или другими формулами. Этот дисбаланс выявляет нерешенную проблему, которую Испания не может решить: укрепление государственного арендного фонда, что является политикой, которую большинство администраций и экспертов поддерживают для решения проблем доступности на рынке недвижимости. На протяжении десятилетий правительства разных политических взглядов поощряли культуру собственности. Как следствие, многие объекты VPO, которые были в фонде, были проданы их арендаторам после ограниченных периодов квалификации, что подпитывало частное предложение, а не консолидировало постоянный государственный фонд.

«Испания отстает в Европе по доступности арендуемого жилья. Почему? Потому что социальный фонд этого типа очень мал. Непонятно, почему страна продолжает продвигать социальное жилье для продажи, когда известно, что проблема не в этом», — настаивает Монтальво. Аналитик приводит в пример Страну Басков, где много лет назад было принято решение сосредоточить свои усилия на увеличении доли официальных квартир в аренде. Карбо, со своей стороны, считает, что ставка на недвижимость в собственности связана с тем, что «люди предпочитают активы для своего будущего, то есть иметь что-то, что в конечном итоге будет их собственностью». Но суть в том, что испанская модель по-прежнему отдает приоритет модели собственности, в отличие от своих соседей. В связи с этим исследование Университета Помпеу Фабра, опубликованное в 2022 году, показало, что в «стандартной европейской стране» чрезмерный рост цен на аренду решается за счет увеличения государственного предложения. Однако в Испании только 2,5% домохозяйств имеют защищенную цену, что намного ниже среднего показателя в 9,3% по ЕС и еще дальше от 20% в Дании или Великобритании.

Статистика Министерства Жилищного строительства показывает, что в прошлом году только одно автономное сообщество выделило почти все построенное государственное жилье под режим аренды без права выкупа: Балеарские острова, с 83% из 236 зарегистрированных единиц социального жилья. За ними следует Наварра с 49% от общего числа зарегистрированных VPO (277). Каталония, Мадрид и Страна Басков были близки к среднему показателю по стране: 30%, 28% и 27% соответственно.