В Германии, где более половины населения (около 53%) проживает в арендуемом жилье, вопрос прав арендаторов при смене владельца квартиры является особенно актуальным. Многие задаются вопросом, как изменения в собственности повлияют на их договорные обязательства и условия проживания. Однако, согласно действующему законодательству, смена собственника не влечет за собой автоматического изменения условий аренды.

«Существующие права и обязанности, предусмотренные договором аренды с предыдущим арендодателем, в полной мере распространяются и на нового собственника», — поясняет Ютта Хартманн, пресс-секретарь экспертного центра по жилищным вопросам. Единственные изменения касаются контактных данных и банковских реквизитов для оплаты.

Новый арендодатель не имеет права вносить изменения в условия договора без согласия арендатора. Это обеспечивает жильцам защиту от произвольных решений нового владельца.

Расторжение договора только по веским причинам

Процедура расторжения договора аренды также строго регулируется законом. Сама по себе смена собственника не является достаточным основанием для выселения арендатора. Новый арендодатель может расторгнуть договор только при наличии законных причин, например, в случае нарушения арендатором условий договора. Аналогичные правила действуют и в отношении повышения арендной платы: ее можно увеличить не ранее чем через год после последнего повышения, и только до уровня, соответствующего средним ценам на аналогичное жилье в данной местности.

Несмотря на существующие гарантии, смена владельца часто вызывает беспокойство среди арендаторов, которые опасаются возможного требования жилья для собственного проживания новым собственником (Eigenbedarfskündigung). Эти опасения обоснованы, однако такая ситуация могла бы возникнуть и при прежнем арендодателе. В случае расторжения договора по причине Eigenbedarfskündigung действуют сроки уведомления от трех до девяти месяцев, в зависимости от продолжительности арендных отношений.

Сроки защиты арендаторов

«Если новый владелец направляет уведомление о расторжении договора в связи с Eigenbedarf, арендатор не обязан немедленно съезжать», — заверяет Хартманн. «Как правило, в таких случаях применяется так называемый срок блокировки расторжения договора (Kündigungssperrfrist) продолжительностью не менее трех лет».

Если арендуемая квартира в процессе аренды преобразуется в собственность и продается, новый собственник может заявить о необходимости собственного проживания только по истечении этого срока. Это дает арендаторам достаточно времени для поиска нового подходящего жилья. В условиях напряженных рынков жилья срок блокировки может быть увеличен до десяти лет. Если в договоре аренды уже есть пункт, исключающий расторжение по причине Eigenbedarf, он сохраняет свою силу и для нового владельца.

Крупные компании и их стратегии

Нередко целые жилые комплексы приобретают не частные лица, а крупные жилищные корпорации. В таких случаях расторжение договора по причине Eigenbedarf исключено. Тем не менее, многие из этих концернов преследуют цель получения прибыли. Крупные жилищные компании рассматривают приобретение жилья как выгодную инвестицию.

После смены собственника часто проводятся модернизации. Часто меняются окна и утепляется фасад, что в долгосрочной перспективе снижает затраты на энергию для арендаторов. Однако основная мотивация компаний — это повышение стоимости недвижимости. После модернизации арендная плата может быть увеличена, но только в пределах, установленных законом. Законодательные ограничения должны соблюдаться новым арендодателем.

Что еще нужно знать арендаторам

Аналогичные правила действуют и в отношении залога: при смене собственника он принимает на себя обязательство вернуть залог арендатору по окончании срока аренды. Однако если арендатор расторг договор до продажи, ответственность за залог остается за прежним арендодателем. Расчет коммунальных платежей после смены собственника составляет новый арендодатель.