Можно ли за считанные минуты спроектировать здание?

Можно. Это одно из применений генеративного искусственного интеллекта (ИИ), который начинает проникать в сферу недвижимости. Но это лишь один из множества примеров развития этой технологии, которая может быть использована в отрасли:

• создание видеороликов на основе изображения жилья
• виртуальные помощники или боты, консультирующие при покупке квартиры
• анализ изображений для прогнозирования технического обслуживания недвижимости
• программное обеспечение, анализирующее тысячи договоров аренды
• мгновенные исследования рынка

«Представьте, что за несколько часов вы сможете выполнить параметрическую архитектурную компоновку на участке, чтобы узнать, что можно построить, чтобы максимально использовать площадь застройки», — рассказывает Хавьер Санчес, директор по технологиям компании-застройщика жилой недвижимости Aedas Homes, одной из крупнейших в отрасли, которая начала внедрять искусственный интеллект для своих продуктов, а также для повышения эффективности внутренних процессов.

Aedas тестирует генеративный искусственный интеллект (который может создавать изображения, видео, диалоги...) в процессе строительства. Благодаря программе компания может создать здание, соблюдая нормы конкретного местоположения, используя архитектуру, которую обычно применяет застройщик, идеально вписывающееся в участок, и с дизайном, включающим количество спален или удобств, которые будут наиболее востребованы при продаже.

Для создания зданий с помощью искусственного интеллекта Aedas использует технологию...

Для создания зданий с помощью искусственного интеллекта Aedas использует технологию, разработанную испанской компанией Nidus. Ана Лосано, архитектор и основатель Nidus, рассказывает, что они сами создали алгоритм для этого инструмента.

«Мы поняли, что именно в начале принимаются решения, которые будут определять остальную часть проекта, то есть максимальная рентабельность будет зависеть от решений, принятых на этапе проектирования». Этот инструмент имитирует работу архитектурной студии, объясняет она, и извлекает данные, необходимые для составления прогнозного отчета о прибылях и убытках. «Нам удалось разработать инструмент, способный автоматизировать проект на основе градостроительных и коммерческих параметров. Работа, которая традиционно занимала у нас недели, а то и месяцы, теперь может быть сокращена до минут или часов, с очень высоким уровнем детализации и эффективности», — утверждает Лосано.

Любой может задаться вопросом, означает ли...

Любой может задаться вопросом, означает ли появление подобных инструментов конец архитектурных бюро. Лосано это отрицает.

«Он создан архитекторами для архитекторов», — утверждает она. «То есть он становится помощником, который заменяет архитектора в самой утомительной, повторяющейся части его работы, в которой он меньше всего привносит ценности, и, кроме того, заменяет его в той части, за которую рынок ему не платит. Потому что, к сожалению, в Испании предварительные технико-экономические обоснования, которые застройщик проводит, чтобы принять решение о продолжении инвестиций, считаются работой, которая должна выполняться успешно», — сетует она.

Nidus также начала разрабатывать еще один инструмент...

Nidus также начала разрабатывать еще один инструмент искусственного интеллекта для промышленного строительства (на заводах) фасадов, чтобы панели соответствовали всем критериям производства, транспортировки и использования материалов. «То, что инженер делал за восемь часов, мы делаем за 0,01 секунды», — отмечают они.

Агенты, продающие квартиры

Хавьер Мартинес, руководитель отдела инжиниринга для клиентов Google Cloud, рассказывает, что одним из их решений является создание агентов или чат-ботов, способных взаимодействовать с естественным языком, то есть использующих генеративный ИИ, что позволяет вести диалог, будь то голосом или в чате.

«В конечном счете, искусственный интеллект приносит эффективность компаниям и командам», — считает он.

Один из этих агентов Google был внедрен в Aedas Homes, которая разработала собственного чат-бота под названием Lara для помощи в процессе покупки жилья.

«Мы создали агента, который общается с теми, кто еще не является клиентами, и решает их вопросы в разговорной форме, как если бы вы разговаривали с Chat GPT», — рассказывает Санчес из Aedas. «Он может спросить, какие окна или что-либо еще, что есть в техническом описании и коммерческом досье на жилье», — уточняет он, что позволяет обслуживать потенциального покупателя 24 часа в сутки, а также Lara отвечает за назначение даты встречи с продавцом компании, которому передает историю разговора с этим человеком.

Тот же шаг застройщик предпринимает с другим агентом по имени Феликс, находящимся на стадии тестирования, для послепродажного обслуживания квартиры. Кроме того, они разрабатывают более десятка ботов, чтобы помочь своим сотрудникам во всех процессах создания здания, нормативных требованиях, маркетинге и других внутренних работах.

«В недвижимости имеет смысл управление документами и то, как они обрабатываются с помощью искусственного интеллекта», — рассуждает Мартинес из Google. Он приводит, например, нормы строительства или законодательство по водоочистке, которые могут варьироваться в зависимости от местоположения и могут быть собраны в нескольких документах объемом 500 страниц.

«У сотрудника есть окошко интерфейса агента, которому он задает вопросы, например, какое законодательство применяется к водоочистке на участке в промышленной зоне, искусственный интеллект читает всю документацию, понимает ее, отвечает вам и, кроме того, указывает абзац, из которого он берет ответ», — добавляет он.

Искусственный интеллект, который видит

Одним из последних достижений является то, что известно как мультимодальность, что означает, что ИИ не только обрабатывает и понимает тексты, но также изображения, аудио и видео.

«На сегодняшний день создание изображений является сверхмощным. В недвижимости у нас есть примеры для порталов объявлений, где я делаю фотографию и с помощью искусственного интеллекта получаю комнату с мебелью или отремонтированную. Мы также пару недель назад запустили новое решение для создания видео на основе изображений», — описывает руководитель Google.

В этом смысле уже существуют приложения, которые также позволяют проектировать интерьеры на основе изображений.

«Использование изображений быстро развивается», — уверяет Хоакин Муньос, партнер по технологиям юридической фирмы Bird & Bird. «С помощью камер, например, можно идентифицировать потоки клиентов в торговых центрах, применяя определенные меры предосторожности», — поясняет он.

В этом смысле Магдалена Чибчинска, международный партнер, отвечающая за стратегический консалтинг в Cushman & Wakefield (C&W), отмечает, что умные здания генерируют огромное количество данных.

«Но важно видеть, что вы делаете с этими данными». Вопросы о том, как внешние и внутренние воздействия могут повлиять на потребление энергии, «учитывая, что здания ответственны за 40% выбросов CO2», предупреждает она.

Изображения зданий также могут использоваться для контроля износа и прогнозирования технического обслуживания объектов.

Энрике Лосантос, генеральный директор консалтинговой компании JLL, отмечает, что в этой области, называемой управлением недвижимостью, будет применяться «умные здания, которые едва требуют вмешательства человека, кроме как для наблюдения и усиления обучения ИИ».

Другое использование также связано с различными решениями в случае жилых помещений, как напоминает этот руководитель: «ИИ может создавать виртуальные туры и 3D-визуализации домов, еще до того, как они будут построены».

Составите мне бизнес-план?

Искусственный интеллект также может быть использован для повышения эффективности с помощью видения, специально разработанного для сектора недвижимости. Алехандро Бермудес, основатель Atlas Real Estate Analytics, рассказывает, что его компания уже начала использовать искусственный интеллект для составления отчетов для своих клиентов.

«Например, анализировать недвижимость в определенной области, которая меня интересует, и автоматически генерировать всю оценку имеющихся активов, видя, какие из них находятся выше или ниже рыночной цены и какие находятся в хорошем состоянии. С помощью распознавания изображений можно делать очень точные оценки». Он также подчеркивает, что этот инструмент может автоматически составлять исследование рынка: «Цена, по которой вы должны покупать, цены, по которым вы сможете продавать, выбор арендной платы, которую вы сможете получить, а также делает всю финансовую модель».

Atlas также работает над моделированием, симуляциями для тестирования архетипа покупателя в каждой области.

«В этом районе продаются дома с бассейном или без? Их будут покупать молодые семьи с одним ребенком? Лучше с тремя или четырьмя спальнями? Мы можем сделать коммерческий анализ за секунды», — добавляет он.

Однако Бермудес уверяет, что этот сектор отстает от других в области искусственного интеллекта. «Это очень атомизированный и непрозрачный сектор», — настаивает он, поскольку считает, что «работа по-прежнему остается кустарной», людей, которые прочесывают рынки.

Другой пример предлагает Педро Санчес Альварес, ответственный за цифровые технологии и технологии в консалтинговой компании CBRE: «Мы видели новые инструменты, которые позволяют работать с большими объемами градостроительной информации и кадастрового городского планирования».

Этот эксперт уверяет, что его компания проводит анализ всей цепочки создания стоимости в секторе, от ИИ, который выявляет инвестиционные возможности, до прогнозирования колебаний рынка или перепрофилирования офисов в жилые помещения, среди прочего.

В этом смысле также есть решения для компаний по недвижимости, владеющих зданиями, например, офисами, с арендаторами: «Главное — это арендатор. Нам нужно лучше понимать арендатора», — утверждает Чибчинска из C&W.

Благодаря анализу огромного количества данных с помощью ИИ, «почти одним щелчком мыши вы получите короткий список потенциальных арендаторов, подходящих для объекта недвижимости».

Муньос из Bird & Bird уточняет, что такие приложения, как Legora, также меняют работу юридических фирм в сфере недвижимости. Он напоминает, что обычно молодых юристов привлекали к сбору сотен документов, например, простых выписок, в каждой операции.

«Раньше это делалось вручную. Теперь ИИ делает нам due diligence в сделке», — рассказывает он, используя тысячи данных.

В мире агентов по недвижимости также есть решения. Матео Лекок, генеральный директор французской проптех-компании Iad, которая в Испании насчитывает более 700 консультантов, рассказывает, что недавно они подписали стратегический альянс с португальской фирмой Alfredo AI, чтобы использовать инструмент оценки недвижимости.

«Он позволяет собирать всю доступную информацию о недвижимости, выставленной на продажу, и возможные условия, на которых она будет продаваться». Лекок также прогнозирует, что в ближайшем будущем появятся прогнозные модели, которые позволят облегчить переговоры о цене.

Лосантос из JLL резюмирует, что ИИ помогает принимать более обоснованные решения за гораздо меньшее время и выявлять тенденции, которые до сих пор были невидимы для более традиционного анализа.

В области инвестиций, отмечает он, это означает возможность определить, какие объекты недвижимости будут проданы в ближайшие годы или какой инвестор имеет лучшие возможности для приобретения недвижимости по определенной цене.

«С другой стороны, ИИ играет ключевую роль, помогая автоматизировать многие повторяющиеся повседневные задачи, такие как анализ договоров аренды, создание финансовых моделей и оценок, обобщение градостроительных планов, среди прочих процессов, что повышает эффективность и гибкость рынка недвижимости», — считает он.

«Искусственный интеллект важнее, чем интернет для любой компании, включая компании по недвижимости. Что произойдет с компанией, которая не использует ИИ? Она просто не будет существовать», — считает Санчес, руководитель Aedas.

Влияние на урбанизм

Магдалена Чибчинска из C&W резюмирует применение ИИ в секторе недвижимости в трех измерениях. Во-первых, инструменты, которые улучшают процессы и помогают быть более эффективными, например, управляя тысячами договоров аренды, а также в стратегических решениях. "ИИ помогает автоматизировать повторяющиеся задачи", — объясняет она.

Второй аспект — это само здание, например, в области устойчивого развития.

Наконец, этот эксперт отмечает, что ИИ также влияет на города, анализируя, как работают офисы, расположение логистических центров (поскольку искусственный интеллект позволяет лучше управлять запасами) или даже с появлением и необходимостью большего количества центров обработки данных из-за использования этих услуг.