Налоговая декларация – это обязательная процедура, с которой налогоплательщики сталкиваются каждый год, чтобы отчитаться перед налоговой службой. И если есть раздел, который касается практически всех, то это, несомненно, раздел, касающийся жилья. В конце концов, большинство налогоплательщиков живут в своем доме или в арендованном, и все должно быть учтено Налоговым управлением.

Например, основное место жительства должно быть задекларировано в информационном порядке, аренда облагается налогом в общей базе как доход от недвижимости, а продажа – в базе сбережений как прибыль или убыток капитала. Только граждане, являющиеся голыми собственниками (когда они не могут пользоваться недвижимостью, потому что в ней находится узуфруктуарий), и владельцы незастроенных участков освобождены от предоставления информации.

Нужно ли декларировать второе жилье, даже если оно не сдается в аренду? Что происходит, если оно было продано? Что должны делать арендаторы? Жилье является фундаментальным элементом в налоговой декларации, и его обработка варьируется в зависимости от его использования и ситуации. От вычета за покупку жилья до налогообложения аренды и второго жилья, а также стимулов для энергетической реабилитации, существует множество факторов, которые могут повлиять на конечный результат. Поэтому рекомендуется внимательно изучить каждый случай, чтобы все было ясно к началу кампании, которая в этом году стартует 2 апреля.

Без сюрпризов с основным местом жительства

Владельцы жилья, в котором они постоянно проживают, могут порадоваться: оно не создает никакой дополнительной налоговой нагрузки. Тем не менее, они должны включить его в декларацию в чисто информационном порядке. В налоговом смысле это означает, что они не платят за него налоги и не начисляют какой-либо доход. Однако, если они купили свой дом до 1 января 2013 года и все еще выплачивают ипотеку, есть хорошие новости: они могут воспользоваться вычетом за приобретение основного места жительства, с вычетами до 15% от сумм, инвестированных в покупку, хотя и с годовыми лимитами. Следует помнить, что этот вычет недоступен для тех, кто приобрел свое жилье после этой даты, у которых нет никаких преимуществ на государственном уровне (некоторые автономии предоставляют скидки, если покупка совершена в сельской местности или если владелец – молодой человек).

Если у вас есть второе жилье, будь то квартира на пляже или дом в деревне, Налоговая служба считает, что оно генерирует так называемый «вмененный доход». Другими словами, даже если оно не сдается в аренду, Налоговое управление предполагает, что эта недвижимость приносит экономическую выгоду и, следовательно, должна облагаться налогом. Сумма, которую необходимо задекларировать, зависит от кадастровой стоимости недвижимости: если она была пересмотрена в последние десять лет, применяется 1,1% от этой стоимости; если она не была пересмотрена за этот период, процент увеличивается до 2%. Эта сумма пропорционально распределяется в зависимости от времени, в течение которого жилье было доступно в течение года. Так что, если, например, дом был куплен в июле, то вменить доход нужно будет только за пропорциональную часть года. Как правило, сельские дома имеют относительно низкую кадастровую стоимость, поэтому счет обычно небольшой.

А как насчет аренды?

В случае владельцев, которые сдают свою недвижимость в аренду, полученный доход должен быть включен в декларацию как доход от недвижимого капитала. Однако также можно вычесть определенные связанные с этим расходы, такие как IBI (налог на недвижимость), расходы на содержание дома, страхование, налог на вывоз мусора, проценты по ипотеке или даже ремонт, необходимый для поддержания недвижимости в надлежащем состоянии. Кроме того, если аренда предназначена для основного места жительства арендатора, можно применить снижение на 50% к полученному чистому доходу, что означает, что налогом будет облагаться только половина окончательной прибыли. Однако это снижение не применяется к сезонной или туристической аренде.

Арендаторы также могут воспользоваться вычетами, хотя они зависят от различных факторов. На государственном уровне только арендаторы, подписавшие договор до 1 января 2015 года, могут применить вычет в размере 10,05% от уплаченных сумм, с лимитом в 9 040 евро в год. Это переходный режим, который охватывает все меньше и меньше арендаторов. Тем не менее, многие автономные сообщества предлагают свои собственные вычеты для аренды, связанные с возрастом, уровнем дохода или семейным и личным положением арендатора, поэтому стоит ознакомиться со специальными правилами каждого региона.

Прирост капитала после продажи

В случае продажи жилья полученная прибыль считается приростом капитала и, следовательно, облагается налогом в базе сбережений IRPF (налог на доходы физических лиц). Этот прирост рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой приобретения, с учетом расходов, связанных с покупкой и продажей, таких как нотариальные расходы, регистрация или налоги. Существуют, однако, исключения, которые могут избежать уплаты налогов с продажи: если полученные деньги реинвестируются в покупку другого основного места жительства в установленный срок, можно будет избежать уплаты налогов с прибыли. Кроме того, лица старше 65 лет, продающие свое основное место жительства, будут освобождены от уплаты налогов с полученной прибыли. Все эти предположения подробно описаны в Налоговом управлении, чтобы каждый налогоплательщик мог увидеть, что происходит в его конкретном случае.

Другие вычеты

В последние годы, после утверждения Европейского плана восстановления после пандемии covid-19, фонды для реабилитации жилья стали играть более важную роль в налоговых кампаниях. С тех пор Налоговое управление рассматривает различные вычеты, которые благоприятствуют всем реформам и улучшениям энергоэффективности. Можно вычесть 20%, если реформа снижает как минимум на 7% потребность дома в отоплении и охлаждении, с лимитом в 5 000 евро в год. Вычет увеличивается до 40%, если работа снижает как минимум на 30% потребление первичной невозобновляемой энергии или если улучшает энергетическую квалификацию недвижимости до достижения категории A или B, с лимитом в 7 500 евро в год. Наконец, для работ по энергетической реабилитации в целых жилых зданиях, которые снижают потребление энергии на 30% или улучшают их энергетическую квалификацию до A или B, вычет может достигать 60%, с лимитом в 15 000 евро. Эти стимулы были доступны до 31 декабря 2024 года, поэтому они влияют на текущую налоговую кампанию. Их продолжение в 2025 году будет зависеть от того, что решит Конгресс в ближайшие недели, когда будет повторно проголосован налоговый пакет, который провалился в начале года.