Инвестиции в гаражные места

Инвестиции в гаражные места, считающиеся одним из самых надежных вариантов на рынке недвижимости из-за своей относительной простоты, продолжают приносить доход инвесторам, хотя и в меньшей степени. Валовая годовая доходность от покупки места на парковке для сдачи в аренду снизилась с 7,1% в 2023 году до 6,5% в 2024 году. Это соответствует уровню 2016 года и аналогично доходности жилья (6,4%), согласно данным.

За этим снижением доходности, которое имеет тенденцию к умеренной корректировке, стоит высокий спрос и интерес к этому типу активов, что привело к значительному удорожанию парковочных мест. В Испании цены на гаражи выросли на 10,2% в 2024 году, достигнув в среднем 13 770 евро, по сравнению с ростом на 7,5% в 2023 году, согласно анализу. В семи из десяти испанских городов цены выросли, особенно в Гуадалахаре (37%), Леоне (32%) и Альмерии (30%).

Удорожание даже превышает рост цен на жилье, которое подскочило на 8,4% в 2024 году, что является самым большим ростом с 2007 года, по данным. «Доходность снижается, потому что покупка дорожает, а арендная плата не растет теми же темпами», — комментирует директор по исследованиям и представитель. Арендная плата, хотя и выросла, увеличилась более сдержанно, «примерно на 1–2%, в среднем около 75 евро в месяц», — рассказывает директор по операциям.

Все больше частных инвесторов выбирают этот вид вложений по нескольким причинам. Самая очевидная — это небольшие проблемы и отсутствие необходимости замены бытовой техники или покраски стен. Кроме того, «требуются очень небольшие первоначальные инвестиции, особенно по сравнению с жильем», — говорит. И продолжает: «Этот тип инвестиций обычно фокусируется на периодах экономической неопределенности, таких как текущий, поскольку воспринимается как низкорисковый и обеспечивает безопасность инвестору».

Не стоит забывать, что ограничения на использование транспортных средств, такие как создание зон с низкими выбросами, пешеходизация центральных районов или ликвидация наземных парковок, увеличили спрос на частные гаражные места, особенно в центральных районах. Кроме того, покупка этого типа активов укрепилась из-за увеличения продаж автомобилей, которые в 2024 году превысили миллион штук.

Жилищный кризис также оказал свое влияние. Высокие цены на жилье, нехватка предложения и регулирование рынка побуждают некоторых инвесторов менять стратегию. «Инвестору или мелкому инвестору кажется сложнее приобрести жилье, и если к этому добавить возможные проблемы с невыплатами со стороны арендатора, то эти обстоятельства могут способствовать тому, что инвестиции будут направлены больше в гаражные места», — рассказывает руководитель в Мадриде, компании, специализирующейся на покупке, продаже и управлении гаражными местами. Руководитель компании в Барселоне, добавляет эффект ограничения цен в каталонском городе: «Есть инвесторы, которые решили перейти от квартир к парковкам из-за проблем, которые возникают в вопросах законодательства и ограничения цен на аренду. Аренда одного или нескольких мест генерирует больше ротации, чем квартира, но всегда доставляет меньше хлопот».

Утверждает, что существует эффект переноса, вызванный бумом покупки жилья и тем, что гаражное место увеличивает стоимость квартиры до 7%.

Еще одна причина, которая укрепила парковки как привлекательную альтернативу для мелких инвесторов, заключается в том, что они требуют небольших затрат на содержание и позволяют инвестировать в недвижимость, не прибегая, в большинстве случаев, к банковскому финансированию. Хотя цена покупки будет зависеть от местоположения и, прежде всего, от спроса.

В самых востребованных районах Мадрида, таких как районы Чамбери и Саламанка, хорошие места редко можно найти дешевле 40 000 евро. А в Барселоне средняя цена стандартного места колеблется от 18 000 до 20 000 евро, добавляет.

Не стоит забывать, что любые инвестиции связаны с риском, каким бы небольшим он ни был, но это актив, на который всегда будет спрос на аренду. «Причина, по которой этот тип инвестиций может пойти не так, — это что-то экстраординарное, как было с пандемией в 2020 году, хотя всегда можно найти альтернативы, чтобы сохранить места, сдаваемые в аренду по более доступной цене», — отмечает. Кроме того, опасность невыплат и оккупации очень низка, и, в случае необходимости избавиться от инвестиций, «всегда легче продать одно или два места, чем квартиру», — утверждает.

Ошибка новичка

Тем не менее, нельзя полагаться на случай в выборе. Определяет факторы, которые могут негативно повлиять на доходность, такие как изменение спроса, нормативные изменения или плохой первоначальный анализ местоположения. «Главная ошибка — платить выше рыночной цены или покупать, потому что цена очень экономичная, не принимая во внимание размеры места или сложность парковки. Высокие расходы сообщества — еще одна ошибка, которую некоторые новички обычно не принимают во внимание», — описывает.

Также необходимо оценивать сопутствующие расходы, такие как налоги и коммунальные платежи. И «глубоко знать местные правила и ограничения, которые могут повлиять на аренду, поскольку в некоторых районах существуют ограничения на то, кто может использовать или покупать эти места, и есть жилые комплексы, которые не разрешают аренду третьим лицам, не являющимся резидентами», — констатирует.

Выбор правильного района для покупки парковочного места имеет важное значение, поскольку от этого будет зависеть полученная доходность. Например, города с доходностью выше среднего по стране — это Рокетас-де-Мар (11,2%), Авила (10,1%) и Кастельон (8,8%), согласно данным. Наименее прибыльными являются: Мислата (2,8%), Хаэн (3,3%) и Паленсия (3,3%). «Необходимо искать районы с определенными проблемами при парковке на улице, чтобы места были удобны для парковки, независимо от типа автомобиля», — говорят в Барселона.

Наиболее распространенные размеры обычно составляют 2,20 метра в ширину и 4,50 метра в длину, «хотя желательно, чтобы они были немного больше, потому что современные транспортные средства более объемные и немного тесноваты на этих местах», — отмечает.