В нескольких словах
Рост туризма в Испании привёл к увеличению количества туристического жилья и отелей, особенно в популярных регионах, таких как Аликанте, Малага и Барселона. Это вызвало рост цен на аренду и жилищный кризис, а также протесты местного населения. Власти рассматривают различные меры, включая запрет туристических апартаментов и увеличение туристического налога.
Неконтролируемый рост туризма в Испании
Неконтролируемый рост туризма в Испании, достигший исторического максимума в 2024 году с 94 миллионами иностранных путешественников и расходами в 126 миллиардов евро, оздоровил счета отелей, авиакомпаний, туроператоров и туристических агентств и позволил им полностью или частично компенсировать убытки, накопленные за три года пандемии. Однако у этой череды рекордов по количеству путешественников и доходам есть и обратная сторона, выражающаяся в переполнении исторических центров наиболее посещаемых городов и неконтролируемом росте числа туристических апартаментов. Это приводит к беспрецедентному росту цен на аренду жилья и вытеснению местных жителей, неспособных справиться с астрономическими ценами, которые готовы платить туристы.
Феномен чрезмерной концентрации путешественников носит общий характер, но наиболее остро проявляется в самых посещаемых местах. Анализ, проведенный технологической компанией Mabrian, специализирующейся на анализе данных для туристического сектора, на основе геолокации жилья, наиболее часто используемого путешественниками (туристические апартаменты и отели) в пятидесяти испанских провинциях, показывает, что в двенадцати из них (Аликанте, Валенсия, Кастельон, Малага, Севилья, Кадис, Гранада, Барселона, Жирона, Санта-Крус-де-Тенерифе, Лас-Пальмас и Мадрид) дисбаланс очевиден. Значительная часть источников, опрошенных для этого репортажа, указывает на туристические апартаменты как на главную причину этого дисбаланса: в среднем по Испании на квадратный километр приходится 6,8 единиц такого жилья. В Аликанте и Малаге летом этот показатель утраивается (данные были взяты 15 августа 2024 года), достигая 19,9 и 19 квартир на квадратный километр соответственно. Очень близко к ним находятся Мадрид (16,1), Лас-Пальмас (15,3), Санта-Крус-де-Тенерифе (14,4), Кадис (13,9), Барселона (13,1), Валенсия (12,1), Севилья (12) и Жирона (11,3).
Более сбалансированное распределение туристов вне высокого сезона, известное как десезонализация, привело к тому, что эти цифры практически не меняются зимой (данные были взяты 15 декабря 2024 года), поэтому давление на территорию практически не меняется в течение года. Таким образом, в Аликанте было зарегистрировано 19 квартир на квадратный километр, в Малаге – 18,6, а в Мадриде этот показатель даже превысил летние цифры (16,2). «Анализ данных ясно показывает решающую роль, которую играют туристические апартаменты в концентрации предложения жилья в туристических зонах. Распространение этого типа жилья без надлежащего планирования, контроля и анализа лежит в основе многих проблем, с которыми сталкиваются испанские туристические зоны и которые связаны с туристическим давлением», – подчеркивает Карлос Сендра, партнер Mabrian. По его мнению, проблема не в туристической аренде как таковой, а в дисбалансе, который является результатом нелегального предложения, «во многих случаях управляемого крупными держателями», по сравнению с регулируемым жильем, будь то отели или жилье для отдыха, «которое должно адаптироваться к территории и потребностям и приоритетам проживающих там сообществ». В любом случае, он уточняет, что туристические апартаменты играют дополняющую роль в предложении жилья в туристических зонах, «делая предложение более доступным для различных типов путешественников, таких как семьи, а также оказывая влияние на местную экономику и распределение доходов среди жителей».
Но за этими дискуссиями стоят жалобы тысяч людей, которым пришлось покинуть свои дома, потому что их домовладельцы решили перейти на туристическую аренду из-за ее большей прибыльности или потому что им повысили арендную плату до уровня, который они не могли себе позволить. Протесты начались в апреле 2024 года на Канарских островах, а оттуда перекинулись на некоторые из туристических зон, возглавляющих этот рейтинг концентрации жилья, такие как Малага, Аликанте или Барселона. Во всех них лежит жилищный кризис, связанный с бумом туризма. Эухенио Рейес, представитель канарской организации Ben Magec Ecologistas en Acción, подчеркивает, что чрезвычайная ситуация с жильем на архипелаге является критической.
«Есть 250 000 пустующих домов, из которых 70 000 принадлежат частным лицам, а остальные находятся в руках фондов-стервятников, возникших в результате обанкротившихся проектов во время Великой рецессии, в то время как цены на аренду находятся на историческом максимуме. Сочетание этих двух факторов привело к тому, что 34% населения находится под угрозой бедности», – подчеркивает Рейес. Рейес требует принятия нового закона о жилье, «чтобы избежать спекуляций фондов-стервятников и банков», и введения туристического налога, который позволит жителям Канарских островов получать выгоду от туризма за счет защиты своей территории. «Необходимо изменить модель. Туризм на Канарских островах должен быть экономическим вектором, а не вектором извлечения ресурсов у населения. Невозможно сосуществование двух миллионов жителей с пятнадцатью миллионами иностранных туристов», – указывает он. Представитель организации объявляет, что на 2025 год они готовят акции протеста для защиты девственных зон Канарских островов, в основном на Лансароте и Фуэртевентуре, с особым акцентом на отель Oliva Beach, принадлежащий сети Riu, где Министерство экологического перехода объявило об истечении срока действия концессии, предоставленной гостиничной сети, и потребовало его сноса. Гостиничная сеть обратится в суд, чтобы этого избежать.
Профсоюз арендаторов Малаги, второй провинции с самым высоким процентом туристических апартаментов на квадратный километр, указывает на структурный кризис. «Ситуация с жильем и арендой неприемлема. Мы живем в городе, который эксплуатирует нас ради частной выгоды рынка недвижимости и туризма. Срочно нужна новая модель города, и срочно нужно сосредоточиться на столпе, на котором держится сегодняшняя жилищная проблема: капитализме рантье. Аренда на сегодняшний день является источником обнищания для арендаторов», – заявляют представители коллектива, который инициировал демонстрации прошлым летом. Требования сосредоточены на двух предложениях. Первое – запрет туристических апартаментов. «Малага – третий город в Испании с наибольшим количеством туристических апартаментов после Мадрида и Барселоны, хотя ее население намного меньше». Мэрия Малаги в середине января запустила план по приостановке выдачи лицензий на туристические апартаменты в 43 районах, где они превышают 8% от общего числа сдаваемых в аренду объектов недвижимости. «Это совершенно безвредно. Проблема не решается ограничением количества квартир, а их полным запретом». Второе предложение направлено на мобилизацию пустующих домов. «В Малаге их 16 638, что составляет 6,4% от всех домов в муниципалитете. Многие из них находятся в руках банков, крупных держателей, компаний по инвестициям в недвижимость и инвестиционных фондов, и их можно было бы использовать для создания государственного фонда арендного жилья», – уверяют в профсоюзе.
Владельцы и управляющие туристическими апартаментами защищаются от лавины критики. Так обстоит дело с Адольфо Мерасом, президентом Madrid Aloja, ассоциации, представляющей 5000 таких домовладельцев и 6000 туристических апартаментов (треть от зарегистрированных в столице, по данным INE), который отвергает решение, принятое мэром Мадрида Хосе Луисом Мартинесом-Алмейдой, о запрете туристических апартаментов в центре Мадрида в зданиях, где они делят пространство с соседями, с августа 2025 года, даты, когда планируется вступление в силу этого запрета, включенного в План Reside. «Это объявление является ответом на популистскую волну, которая обвиняет туристические апартаменты в жилищной проблеме в Мадриде», – говорит он.
По его мнению, этот нарратив не подкреплен реальностью. «Нет вытеснения жителей из центра, где численность постоянного населения выросла на 5800 человек. Нет общих проблем с сосуществованием, и неправда, что наличие туристических апартаментов снижает предложение или повышает цены на аренду. И хорошим примером является Барселона, где лицензии заморожены уже десять лет, а цены не перестают расти». Мерас считает, что План Reside не решит жилищную проблему, а создаст трудности для туристов. «Многие домовладельцы оставят свои дома пустыми из-за отсутствия гарантий, и туристы, желающие остановиться в центре, смогут сделать это только в отелях или в одном из 200 зданий, предназначенных для размещения туристических апартаментов. Вместо десяти владельцев квартир будет один владелец десяти квартир. План Reside предназначен для крупного капитала и превратит Мадрид в элитное туристическое направление в руках фондов-стервятников», – утверждает Мерас.
Запрет в Барселоне будет не частичным, а полным. Мэрия каталонской столицы, находящаяся под сильным давлением социального недовольства, вызванного ростом цен и нехваткой жилья, планирует отозвать 10 100 лицензий на туристические апартаменты к 2028 году. Ассоциация туристических апартаментов Барселоны (Apartur) уже объявила, что не собирается сидеть сложа руки, и начала юридическое наступление, чтобы защитить своих владельцев. «Сектор туристических апартаментов Барселоны подал иски о возмещении ущерба в Женералитат Каталонии на сумму более 4,28 миллиарда евро за ущерб, причиненный этим отзывом лицензий. Эти иски соответствуют 7200 квартирам», – подчеркивает Энрике Алькантара, президент Apartur.
В ответ на критику о том, что туристические апартаменты ответственны за изъятие значительной части арендного жилья из регулируемого предложения, Алькантара категорически это отрицает. «Туристические апартаменты составляют лишь 1% от общего жилого фонда города. Они не являются причиной жилищной проблемы, и их ликвидация не гарантирует, что они превратятся в жилые дома, поскольку администрация не может обязать владельцев использовать свою частную собственность определенным образом». Он также предупреждает, что эта мера ставит под угрозу деятельность, «которая составляет 40% регулируемого туристического жилья в Барселоне, используемого в основном семьями и деловыми путешественниками», и обрекает на исчезновение сектор, «который способствовал укреплению регулирования, сотрудничая с администрациями в применении нормативных актов и борьбе с нелегальным жильем, что позволило мэрии издать более 10 000 приказов о закрытии нелегальных туристических апартаментов с 2016 года».
Хотя цифры менее драматичны, чем в случае с туристическими апартаментами, есть 17 провинций, которые превышают средний по стране уровень концентрации отелей (1,6 на квадратный километр). Самые высокие показатели зарегистрированы в Барселоне (2,8), на Балеарских островах (2,6) и в Севилье (2,5). Каталония и Балеарские острова – единственные два автономных сообщества, которые взимают туристический налог за ночевку (Каталония с 2012 года и Балеарские острова с 2016 года), и как мэр Барселоны Жауме Коллбони, так и президент Балеарских островов Марга Прохенс уже объявили о своем намерении существенно его увеличить. Это вызвало возмущение гостиничной индустрии, которая отрицает наличие перенасыщения отелями. «Мы вновь заявляем о своем полном несогласии с увеличением налога на устойчивый туризм. Любая дополнительная налоговая нагрузка напрямую повлияет на покупательную способность туристов, особенно в сфере торговли, общественного питания и досуга», – говорит Хавьер Вич, президент Гостиничной федерации Майорки и вице-президент Испанской конфедерации отелей и туристического жилья (Cehat). По его мнению, настало время для решительных действий со стороны государственных администраций. «Это включает в себя непродление 92 000 лицензий, выданных на Майорке за последние восемь лет в рамках формата аренды на время отпуска. Они были созданы как временные и были обусловлены. Социальная реальность, связанная с трудностями доступа к жилью, более чем оправдывает исчезновение этих разрешений, восстановление жилого использования и прекращение экономической деятельности». По его мнению, это не единственная мера для решения жилищной проблемы, «но та, которая позволяет немедленно освободить жилье». К ней следует добавить интенсивное преследование нелегального предложения.
